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10天之內,北京等7城房地產預售資金監管緊急升級!爛尾樓會消失嗎?

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  在人民網領導留言板,“爛尾樓”關鍵詞之下,有無數個悲傷的購房故事。
  而在進一步的“資金監管”關鍵詞之下,則隱藏著更多令人嘆息的行業真相。
  一直以來,針對預售資金監管問題,各方齟齬不斷。過去這些年,無論是樓盤爛尾無法交付,亦或是拖欠建筑商、供應商款項問題,有極大部分是因預售監管資金被挪用而引發的。

  一位購房者的心聲
  作為房地產開發資金的主要來源之一,預售資金能夠緩解開發商資金壓力,

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對其的監管是我國實行預售制度以來一直關注的問題。
  11月8日,石家莊發布《關于加強我市房地產開發項目監管的公告》;11月4日,北京市住房和城鄉建設委員會發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版公開征求意見稿)》;11月1日,成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》。
  據《每日經濟新聞》記者不完全統計,10天之內,包括北京、成都、石家莊等在內的7個城市均發布了升級版預售資金監管規定。
  而這背后,是監管部門的兩難之境——對于預售資金,既要管好,又不能管死。
  爛尾樓現象,真的要結束了?
  要“管好”
  近期隨著恒大債務警報,一場波及地產、金融和民生的“大地震”悄然發生。多地的恒大業主陸續反映問題,長沙也未能幸免。
  長沙市住建局表示,針對恒大企業違規失信問題,已采取多項聯動處理措施。一是按照《長沙市人民政府辦公廳關于做好房地產市場監管工作的通知》(長政辦函〔2018〕94號)要求,由區縣(市)政府成立工作專班,督促開發企業落實主體責任,解決好相關投訴和業主訴求。督促企業盡快拿出復工方案,限期復工;二是針對恒大企業資金問題,督促恒大企業在長沙項目設立預售資金統一歸集監管賬戶,實施封閉式監管;三是按“市區聯動,以區為主,部門協同,一盤一策”原則,切實防范,穩控風險。
  而早在今年8月,長沙市房屋交易管理中心就召開了相關監管銀行及按揭貸款銀行工作會議,對恒大長沙所有項目的預售資金實行全程全額監管,

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即恒大公司所有項目的首付款、按揭貸款等購房款須全額存入監管賬戶。
長沙某被業主們投訴較多的項目 每經記者 陳利 攝
  一TOP20房企區域負責人向記者表示:“設立預售資金監管制度實質是防止項目爛尾,因此應該更關注工程建設本身,

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監管部門只根據工程完工進度放款。”
  然而,在實際操作過程中, 不少房企與建筑商、供應商利用監管漏洞,通過虛報工程進度等方式,提前支取預售監管資金。
  不僅是恒大。
  更早之前的2020年4月,據《每日經濟新聞》此前報道,北京泰禾院子二期陸續傳出停工消息,被業主們認為是泰禾挪用了預售監管資金。泰禾的正式監管賬戶名是“北京泰禾錦繡置業有限公司泰禾麗景家園”,尾號081;與此同時,還有一個名為“北京泰禾錦繡置業有限公司”的賬戶,賬號僅與正式監管賬號的末三位有差異,尾號099,開戶行均為大連銀行北京分行營業部,業主們的大筆款項,可能有部分流入了非監管賬戶。
  但泰禾方面否認了額外劃轉資金的說法,并表示是于2020年9月27日和10月23日分別提取了監管資金890萬元和1100萬元,全部用于支付工程款,且后續監管資金的提取均符合要求。
  不過,泰禾的這一說法似乎并未得到官方認可。
  此前,北京市住建委點名提及泰禾與恒大,并表示“部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況,反映出部分項目存在違規使用預售資金問題。”

  基于市場現實,11月初,

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《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版 公開征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)得以頒布。
  北京市住建委相關負責人表示:
  此次《辦法》明確了一件事:商品房預售資金應優先用于工程建設。此外也提出了北京市商品房預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則,明確了商業銀行開展本市預售資金監管工作,承擔監管主體責任。
  在《辦法》的背景說明中,有這樣一句話:堅持“管好不管死”的原則,在政策設計上壓實銀行監管資金的主體職責,在管理手段上充分利用信息共享提高政府監督能力。
  “管好不管死”原則在該《辦法》中得到了強調。
  從“管好”方面來看,預售資金監管更為嚴格和精細化,監管責任和手段也得到了強調。例如在監管銀行的確定上,《辦法》指出需經公開招標方式,擇優承擔監管工作,對中標銀行履職情況定期考核,淘汰遞補。
  購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后,方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約。同時也充分發揮購房人社會監督作用,購房人可憑網簽編號和密碼,通過政府網站查詢賬戶的出入賬信息和余額。
  《辦法》也不再執行2015年政策中“商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時,房地產開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設”的有關規定,而是按照項目用款計劃按照“地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成”這4個環節設置資金使用節點。

  “不管死”
  需要注意的是,今年以來,在外部融資環境持續收緊,疊加內部降杠桿持續推進的雙重壓力下,包括當代置業、恒大、藍光等在內的多家房企已出現現金流問題,以至于業主、投資者、債權人無不憂心忡忡。
  11月7日,《每日經濟新聞》記者來到了通州萬國城MOMA,這是當代置業在北京的一處在建項目。自從當代置業流動性問題爆發后,部分業主因擔心自己的資金將打水漂,退房聲音不斷。
  前一天剛下過雪的北京,積雪尚未完全融化,通州萬國城MOMA并未如外界傳言般停工。相反,晚上6時左右的施工工地仍燈火通明,幾棟樓的主體框架越發顯眼,記者到來時,正巧有幾名施工人員從工地現場走出,一路有說有笑。
萬國城MOMA項目建設現場 每經記者 王佳飛 攝
  萬國城MOMA的銷售人員對記者的到來有些意外,當記者表明看房的來意匆匆登記后,安排了一名置業顧問做介紹。沒想到的是,置業顧問一開始便說:“我們這里已經清盤了,只有5號樓可能會清出幾套房源供出售,不過現在還沒有房源清出。”
  置業顧問向記者詳細解釋稱:“通州的限購政策相對嚴格些,有部分付了首付的購房者由于無法獲得貸款審批,所以只能退房,這部分房源我們可以再拿出來銷售。”
  據介紹,通州萬國城MOMA在單價在7萬元/平方米左右,目前有兩棟已經交房入住。“還有兩棟預計在今年12月交房,剩余兩棟會在2022年6月交房。”
  若按北京最新的《辦法》規定,當代置業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款執行。這就意味著,此前萬國城MOMA需要以6棟的整體工程量為考量來支取監管資金,對陷入現金流困境的當代置業來說是極大考驗。而現在可根據每一棟樓的節奏來申請資金,也就是萬國城MOMA按照新的規定已可申請支取出三分之一的監管資金,等到今年12月則可再申請支取出另外的三分之一,這在一定程度上就能暫時緩解公司目前所面臨的現金流壓力。
  同時,《辦法》也縮短了放款時限,對符合資金使用條件的,放款撥付時限由過去的5個工作日內優化為2個工作日內;同時給予開發企業提出不支付資金異議申請通道。
  中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜告訴記者,整體來看,北京商品房預售資金監管趨嚴響應了中央近期加快落實“兩個維護”的要求,優先保障工程進度和交付質量,維護購房者合法權益。
  在執行階段,堅持“管好不管死”原則,在確保資金安全的情況下,對房企支取申請條件和放款時間等有所放松,一手“防風險”,一手“穩企業”。
  “與此同時,北京預售資金監管不搞‘一刀切’,區主管部門綜合考量下決定項目重點監管額度,對高信用水平房企適度放松監管。此外,針對近期個別房企出現債務違約等事件,市場觀望情緒較高,預售資金監管趨嚴亦將平穩購房者預期,引導房地產市場健康發展。”
  值得注意的是,《辦法》規定,現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的,可不進行預售資金監管。
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱:“所謂現金保函,大家可以把它理解成保證書,意思是一家銀行愿意開出保證書,證明在后續銀行需要開發商付錢的時候,如果開發商沒有了兌付能力,銀行可以代替開發商付款,事實上就是銀行愿意兜底,這樣就不必要進行預售資金監管了。”
  “從這句話來講,這是對預售資金監管上的一種放松,是希望預售資金方的資金能夠盤活,更好地用于工程項目,防范項目出現爛尾。”
  此外,成都也在11月初發布了一份通知,對預售資金支取條件進行優化。
  《通知》規定,預售商品房項目的監管分戶賬內資金未達到監管額度但工程形象進度已達到規定支取節點,且賬戶內資金已超過該節點留存余額要求的,開發企業也可按節點支取多余部分資金;項目因銷售不暢等原因監管分戶賬內的資金未達到監管額度,但工程已接近停工狀態,急需資金用于工程建設的,可申請支取監管資金,但該部分資金僅可用于農民工工資支付和工程建設。
  對此,西南財經大學經濟學院教授劉璐分析指出,預售資金監管一直以來是各級政府保障在建項目正常施工、防止爛尾和保障民生的一項重要舉措。特別是在當前形勢下,房企對資金的需求更為強烈,成都對監管資金進行調整,專款專用,一方面能使在建工程建設、農民工工資得到保障,另一方面也能在一定程度上緩解房企資金壓力、保交樓。
  不過,上述TOP20房企區域相關負責人認為,

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在銷售和回款情況未改善的情況下,此次針對預售監管資金調整政策所能釋放的資金,對緩解房企資金壓力來說屬于杯水車薪。
  “有質”的交樓
  一段時間以來,由于房企資金鏈問題引發的糾紛層出不窮,最受傷的還是購房者。
  2019年,魏先生購買了位于環京固安的中南熙悅,當時的單價是1.48萬元/平方米。“這個項目在2018年賣得最貴,大約是1.6萬元/平方米。”
  “購買后,開發商承諾的是2020年12月31日交房,但到期后并沒有交房”,魏先生說,“我們和開發商交涉,對方僅僅是出示了一個沒有公章的延期交房通知,說是要延期至2021年9月30日。”
  “開發商表示延期是疫情造成的,也承諾我們一定會解決最終交房。”
  另一位中南熙悅業主最擔心的則是子女上學問題,他需要按時收房來落戶,進而讓子女按時入學,其當時向記者表示,就算是2021年9月30日按時交房,他的子女也來不及上學了。

  今年5月,每經記者曾實探中南熙悅項目
  每經記者 王佳飛 攝
  半年之后,當《每日經濟新聞》記者再次聯系魏先生時,對方表示:“我們8號樓已經在9月交房了,但現在問題一大堆,人防設施沒有做好,消防問題是我反映了之后才完善的。我家還沒有通燃氣,現在雪這么大,我們只能用電取暖。1、4、6三棟樓要等12月才能交房。”
  “項目還在正常施工嗎?”
  “在正常施工,應該可以按時交房。”
  關于另一位業主的上學問題,記者獲悉,雖然他那棟樓沒有交房,但相關部門開了綠色通道,與其情況類似的那部分業主的子女得以順利入學。
  而在各方的努力下,魏先生終于搬進了新家,也拿到了延期交房的違約金8000多元,“這點錢和我前前后后的奔波相比簡直太不值一提了,不過好在開發商總算是磕磕絆絆地把房交了,沒有爛尾,我感到很慶幸。”
  “按時交房不易,且收且珍惜。”
  “對購房者而言,北京本次加強商品房預售資金監管,優先保障工程進度和交付質量,維護了購房者合法權益。此外,新規加強公眾監督環節,購房人可憑網簽編號、密碼等信息,通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監管賬戶入賬、支取、余額,降低購房者對房屋交付的擔憂,進一步平穩市場預期。”陳文靜表示。
  去年以來超20城升級預售資金監管
  需要指出的是,目前各地預售資金監管辦法不一,主要是實行全額監管和重點監管相結合的方式。
  一般而言,購房者將房款全額打進監管賬戶,住建部門和銀行鎖定其中一部分重點監管,以保障項目順利完工并達到竣工備案條件。
  據《每日經濟新聞》記者不完全統計,自2020年以來,全國已有超過20個城市出臺了加強預售資金監管的相關政策或實施細則,且提高了重點監管資金比例、減少了提取額度和次數等,重點監管資金比例在5%-40%之間。
  此前貝殼研究院發布的一份報告也顯示,多地出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則的內容主要集中于四個方面:一是要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶;二是要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議;三是對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度;四是在預售資金使用上,按照工程進度支取相應比例的資金。在監管資金額度方面,太原最高比例達到40%,南寧比例最低為15%。
  以西安為例,強調嚴禁商業銀行將預收資金私自留存或劃轉至開發企業其他賬戶,住建部門要嚴格按照工程建設進度核撥預售資金,保障項目如期建設,并建立預售資金監管銀行的信用管理體系。
  東莞則實行差異化監管,以扶優罰劣為原則,根據企業在東莞經營規模、誠信履約兩個維度,分A、B、C三級。如上一年度的銷售金額達到50億元以上,且加入東莞市房協成立的誠信聯盟平臺的企業,為A1檔,可將其全市項目“打包”,鎖定預售總額的5%作為工程建設保證金,A2檔鎖定比例為10%;銷售額在10億元以下的企業被歸入B檔監管,鎖定比例提高至預售額的20%,且只能按照單個項目申請提取,用于本項目工程建設;C檔則為未加入“誠信聯盟”,或拖欠工程款、工程停工、延期交樓等的問題企業,只能“先審批、后用款”。
  值得注意的是,為解決商品住房預售制度帶來的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發企業收錢跑路等一系列問題,2020年3月,

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海南省曾明確提出要改革商品住房預售制度,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。
  嚴躍進表示:“結合其他城市的政策,可以認為最近出現了四種防范爛尾樓風險的舉措。”
  第一,商業銀行信貸給予充分的支持,各地要求銀行不隨意停貸,在開發貸款方面給予支持。第二,鼓勵房企主動降低風險,如青海明確對未開發用地部分,敦促房企通過轉讓未開發用地等方式回籠資金,用于保障已售未交付樓棟竣工。第三,加強預售資金監管,如北京希望通過嚴管預售資金,來預防爛尾樓的問題。第四,通過落實現房銷售模式,防范開發商將爛尾樓風險轉嫁到期房認購者身上。
  “預防爛尾樓的四大模式值得肯定,也充分說明近期房地產市場的關注焦點在于房地產金融風險,并進一步聚焦到房地產爛尾樓的風險。”

  記者手記丨“管好不管死”
  從業以來,記者見過太多花光“六個錢包”而無法按時得房的故事,相比于爛尾之后購房人、房企、監管部門各方的撕心裂肺、焦頭爛額,建設之初的嚴格高效監管顯然是更優選擇。
  從各地的預售資金監管新政來看,幾乎都強化了資金使用的規范和標準,最大限度減少違規操作。另一方面,政策又增強了預售資金使用的靈活性,可以使房企小規模多次數地支取款項,可有效緩解項目建設的資金壓力。
  總之,正如政策所言,對于預售資金是“管好不管死”,房地產市場也將更為規范。


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責任編輯:李墨軒

文章源自於新浪網,